Alquilar un piso vacío es hoy en día la opción más rentable que se puede plantear.

Si además, el piso es grande, la opción de alquiler por habitaciones presenta mayores ventajas. Después de que ideaPiso amueble el piso y lo prepare para su posterior alquiler, el propietario obtendrá un mayor margen de beneficio que en un alquiler “convencional” de piso entero.

Las únicas dudas que se nos pueden plantear se deben al desconocimiento o poca práctica en nuestro país de este tipo de alquiler, que en otros lugares de Europa es de sobra conocido.

La duración de los contratos de arrendamiento de habitación se fija según conveniencia del inquilino, siempre y cuando sea entre un mes como tiempo de permanencia mínimo y un año como tiempo de permanencia máximo.
No obstante, si ambas partes lo desean, los contratos pueden ser prorrogados por un tiempo nunca superior a un año.

Si se desea ampliar o reducir la duración del contrato deberá comunicarse a ideaPiso con un mes de antelación al vencimiento del mismo.

Por su puesto que sí. Este tipo de alquiler por habitaciones permite una ocupación por temporada que nunca superará un año.

Esta tipo de contrato de arrendamiento de habitación, regido por el Código Civil, facilita la venta del inmueble mucho más que en el caso de un alquiler convencional al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Existe una cláusula en el contrato de habitación por el que se puede establecer un preaviso de 30 días para rescindir el contrato. En el contrato que el propietario firma con ideaPiso se establecen otros 30 días más para que tengamos tiempo suficiente para retirar nuestro inventario del piso.

Para empezar, merece la pena señalar que nunca nos ha pasado esto.

Hay épocas en el año que resulta más fácil alquilar habitaciones que otras. A pesar de esto, en cualquier época del año, se encuentra gente para poder alquilar al menos buena parte de las habitaciones del piso (sólo los meses de julio y agosto son susceptibles de dar problemas de este tipo). De hecho, los últimos 4 años, hemos conseguido que durante todo el año, todos nuestros pisos se encuentren ocupados al menos en una de sus habitaciones, sufragando así los gastos que puedan derivarse del alquiler.

Comprendemos que para el propietario esta cuestión es importante. Si no se alquilan las habitaciones no se obtiene rentabilidad alguna por el alquiler. Sin embargo, este mismo problema se nos plantea a nosotros, si no se alquila ninguna habitación tampoco resulta rentable la inversión para nosotros. Es por esto, que en el contrato que firmamos con el propietario, añadimos una cláusula por la que indicamos que si en 3 meses no hemos conseguido alquilar ninguna habitación rescindimos contrato sin perjuicio alguno para ninguna de las partes. Esto es, si el piso no es rentable para el propietario, tampoco lo es para nosotros. Nunca hemos tenido que hacer uso de esta cláusula. Si decidimos implicarnos en el amueblamiento, decoración y puesta en marcha de un piso es porque tenemos claro que su alquiler por habitaciones no sólo es posible si no también rentable.

Por contrato queda prohibida la pernocta por más de 3 noches consecutivas de terceras personas ajenas a los firmantes del contrato de habitación.

No obstante, en casos especiales, puede realizarse una consulta a ideaPiso mediante la cual se ponga en conocimiento del propietario las circunstancias y, bajo nuestro consentimiento, se puede llegar a conceder dicho permiso.

Mantenemos un contacto muy directo y cercano con los inquilinos. Tenemos un chat de grupo de cada uno de los pisos y un número de contacto fijado por contrato destinado a comunicar cualquier urgencia las 24 horas del día.

Para empezar debemos comentar que nunca nos ha pasado. Entendemos que son varias las razones por las que no se producen los impagos.

La primera razón de todas es porque el propio sistema de alquiler de habitaciones nada tiene que ver con el sistema de alquiler de piso entero al que estamos más acostumbrados. En este segundo caso, si se produce un impago, el inquilino está totalmente amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, obligando al propietario a permanecer de brazos cruzados mientras inicia todos los procesos legales necesarios para poder rescindir el contrato con el inquilino. El inquilino, por su parte, al vivir sólo en el piso, no debe dar cuentas a nadie ni soportar la convivencia con otros inquilinos, que en el caso del alquiler por habitaciones, sí que pagarían su renta mensualmente. Es decir, el inquilino no se encuentra “tan cómodo” en un piso compartido sin haber realizado sus pagos como lo estaría en un piso viviendo él solo. Además, tanto el propietario como el agente de ideaPiso tienen (por contrato) acceso a las zonas comunes del piso, por lo que no podría evitar molestos encuentros con unos y otros.

Nos inclinamos a pensar que los inquilinos que hacen uso de este tipo de alquiler de habitación no piensan en el piso como un lugar donde van a vivir de manera habitual, sino más bien un lugar donde pasar una temporada, mientras duren sus estudios, las prácticas o trabajo que han venido a hacer a Madrid.

La segunda razón es que realizar un contrato de alquiler con una empresa de mediadora que realiza las gestiones, disuade a muchos inquilinos cuya idea es dejar de pagar en algún momento. Parece mala idea establecer un contrato de alquiler con un propietario que tiene una empresa detrás con un equipo de abogados experimentado y preparado para tramitar cualquier problema de impagos eficazmente.

La tercera razón es que en el caso de dejar de pagar un mes, se haría efectivo el cobro de la fianza como renta y se activaría el proceso de rescisión de contrato con un preaviso de 30 días que aparece como cláusula en el modelo de contrato de alquiler de habitación que ha firmado propietario e inquilino. Nuestro equipo de abogados se pondría en marcha para actuar legalmente y hacer efectiva la cláusula del contrato. En lo que dure este proceso el piso sigue alquilándose normalmente en el resto de habitaciones, así que en ningún caso el impago afectaría a la renta completa del piso.

De nuevo tenemos que indicar que nunca nos ha pasado.

No todas las épocas del año son igual de buenas para alquilar habitaciones. Los meses de verano, especialmente julio y agosto, resultan meses complicados para encontrar nuevos inquilinos. No obstante, hace mucho tiempo que no tenemos un piso vacío por completo. Es más, a veces, nos hemos encontrado con el problema de tener que abordar algun tipo de reforma en el piso y que no encontráramos ningún mes en el que el piso pudiera estar vacío para llevar a cabo las obras.

En los casos en los que algún mes se ha quedado vacío el piso hemos aprovechado para llevar a cabo limpiezas generales, cambios de amueblamiento o reformas en el piso. Todo ello encaminado a conseguir una mayor rentabilidad o mejoras en el mantenimiento de piso, y a veces un incremento en el precio de las habitaciones (es el caso, por ejemplo, de decidir cambiar una cama de 0,90 en habitaciones donde otro orden en los muebles permitiría la incorporación de camas de mayor tamaño, como la de 1,35, que puede suponer un incremento en el precio de esa habitación).

A efectos fiscales, este tipo de alquiler, debe considerarse como un alquiler de vivienda, aunque, a diferencia de un alquiler de vivienda convencional, el tiempo por el que se alquila cada habitación es siempre superior a 1 mes e inferior a 1 año (aunque puede prorrogarse por el tiempo que ambas partes deseen).

Es decir, se gravará de acuerdo al impuesto que se establezca ese año para el alquiler de viviendas. Es un tipo de alquiler que no lleva IVA, siempre que el propietario actue como particular, y no como empresa. A efectos fiscales, se debe considerar el ingreso total percibido por las rentas de cada una de las habitaciones y descontarle los gastos correspondientes (facturas de agua, luz, internet, calefacción, gastos de gestión de ideaPiso…). Al valor obtenido en esa diferencia se aplica el impuesto correspondiente.

Es importante destacar que este tipo de alquiler, al no estar regido por la LAU si no por el Código Civil, no tiene la obligatoriedad de solicitar fianza o depósito. Es decir, el propietario no está obligado a depositar las fianzas en el IVIMA (totalmente exigible este punto en el caso de tratarse de un alquiler convencional de piso entero, en la Comunidad de Madrid). Al no existir obligatoriedad de exigir fianzas por el alquiler de las habitaciones no existe obligatoriedad de presentar dichas fianzas en el IVIMA. Otra cosa es, que en este caso, según acuerdo de las partes, se exija el pago de dicha fianza. Tema que trataremos más adelante.

Si.

Este tipo de alquiler por habitaciones, no tiene la obligatoriedad de depositarse una fianza, ya que se rige por el acuerdo de las partes tal y como dicta el Código Civil. Sin embargo, se cobra una fianza o depósito a los inquilinos de cada habitación que se corresponde con el importe de la renta de un mes completo de alquiler de dicha habitación. Este importe está destinado a sufragar todos aquellos gastos que se deriven de un mal uso del inmueble o de su mobiliario o bien cubrir algún tipo de gasto imprevisto.

En caso de no tener que sufragar ningún tipo de gasto se devolverá integramente al inquilino, una vez finalizada su estancia en el piso.

Las fianzas de las habitaciones las guarda el propietario, por regla general, exceptuando la fianza de aquella habitación con mayor renta, para la cual guardaría ideaPiso el depósito. El motivo principal es el de disponer de efectivo a la hora de devolver la fianza a alguna de las habitaciones. Es un dinero que no solemos reclamar al propietario (a no ser que finalicemos el contrato con él) ya que lo recuperamos con la fianza depositada por el relevo de cada una de las habitaciones. Así resulta más cómodo para el propietario y para nosotros.

No es necesario, en este tipo de alquiler, que las fianzas sean depositadas en el IVIMA, tal y como se exige en el caso de alquilar un piso entero por la LAU en la Comunidad de Madrid.

En el contrato que firmamos con el propietario estipulamos un periodo de 1 mes entre la firma de contrato y la puesta en marcha del piso.

Contamos con 3 meses como máximo desde la firma del contrato para tener alquilado el piso en su totalidad.

En este tipo de alquiler los gastos y recibos del piso son pagados por los propietarios.

En el cálculo de la renta a percibir por cada habitación tenemos en cuenta la repercusión o porcentaje de la misma que se destinará a pagar gastos del piso. Es decir, el inquilino paga un precio cerrado al mes, que incluye ya todos los gastos (agua, luz, internet, calefacción, gastos de ideaPiso…).

Cuando estudiamos la rentabilidad de un piso nuevo realizamos una comparativa entre la opción de alquilar el piso por completo y la opción de alquilarlo por habitaciones. En este segundo caso añadimos una estimación mensual de los gastos que supondría el consumo de agua, luz, internet, calefacción… los gastos fijos se contemplan tal cual y del resto se hace una estimación de cuerdo con la propia experiencia previa del alquiler del piso que nos facilita el propietario o una estimación nuestra de acuerdo a la experiencia que tenemos en otros pisos de similares características.

En el contrato que firmamos con el propietario estipulamos un valor mensual de la media de consumos de agua, luz y calefacción (en el caso de que no sea centralizada), que son los gastos variables del piso.

En el contrato que firma el propietario con cada uno de los inquilinos se establece que “existe una media de consumos en el piso que si se ve incrementada algún mes en un 20% se informará a los inquilinos para restablecer la media anterior o en caso de reinicidirse el aumento de consumo proceder a la rescisión de cada uno de los contratos de alquiler“. Al igual que el inquilio cuenta con 30 días de preaviso para rescindir contrato sin ningún tipo de penalización, también el propietario puede rescondir el contrato con el mismo periodo de preaviso de 30 días.

Lo que realmente sucede, es que los casos en los que algún mes se ha producido un aumento de consumo relevante (de más de un 20% respecto de la media) se ha informado a los inquilinos y ellos mismos saben perfectamente a qué es debido o quién ha sido el responsable de ese gasto, con la correspondiente comunicación a nosotros o con la correspondiente rectificación en la factura del mes siguiente.

A estos casos hay que añadir otros muchos en los que la propia lectura defectuosa de la compañia suministradora o el fallo humano en el apunte de las lecturas ha dado lugar a malentendidos en el cómputo de los consumos mensuales.

No.

Se trata de un alquiler de vivienda, por lo que si el propietario actua como particular el alquiler no lleva IVA. Si el propietario actuara como empresa entonces sí se vería obligado a cobrar el alquiler con IVA.

Las facturas de gestión de alquiler que emitimos al propietario sí que llevan IVA, de acuerdo al desarrollo normal de nuestra actividad como empresa. No obstante, dicho IVA, se encuentra incluido dentro del porcentaje consensuado por nuestra comisión.

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Los gastos del piso (recibos de agua, luz, internet, calefacción, gestión de ideaPiso…) son facturas o gastos derivados de la propia actividad del alquiler, por tanto se pueden desgravar de los ingresos percibidos por el alquiler de las habitaciones.

No.

En este tipo de alquiler no es obligatorio la realización del certificado energético.

. Según contrato, el propietario e ideaPiso puede visitar las zonas comunes del piso en cualquier momento sin previo aviso.

A efectos prácticos, siempre avisamos previamente a los inquilinos, ya que las visitas suelen estar vinculadas a nuevos contratos, a enseñar habitaciones o a reparaciones a llevar a cabo en el piso. Tenemos propietarios que prefieren visitar el piso cuando se produce una nueva entrada de inquilinos o bien que quieren visitar el piso para cualquier otra cuestión. En esos casos también solemos avisar a los inquilinos, aunque por contrato, el propietario tendría derecho a entrar sin previo aviso. En ningún caso puede visitar el propietario las habitaciones de los inquilinos. Sólo puede hacerse previa autorización expresa de los inquilinos de manera directa o a través de nosotros. A tales efectos, cada habitación, cuenta con llave propia, copia de la cual tenemos nosotros y el propietario.

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Las habitaciones es el espacio privativo con el que cuenta cada uno de los inquilinos. Sólo las zonas comunes del piso pueden ser visitadas sin previo aviso tanto por el propietario como nosotros (aunque a efectos prácticos, siempre avisamos antes de ir).

Para pasar a las habitaciones cuando están ocupadas, necesitamos, tanto el propietario como nosotros, el permiso expreso de los inquilinos. A tales efectos, las habitaciones cuentan con su propia llave privada y cada inquilino cuenta con un contrato que así lo estipula.

El precio de las habitaciones está consensuado entre el propietario y nosotros. El precio es directamente proporcional al tamaño de las habitaciones y a la ubicación del piso.

En caso de no disponer de ninguna referencia previa será el criterio del agente de ideaPiso el que prevalecerá.

No obstante, como cualquier producto o servicio en el mercado que se precie, el precio estará marcado por la ley de la oferta y la demanda. El precio de cada habitación no es más que el dinero que un inquilino está dispuesto a pagar por esa habitación. Muchas veces tenemos que trabajar con una horquilla de precios que marque un máximo y un mínimo. Partimos de un precio máximo y si no se alquila con facilidad bajamos el precio hasta encontrar el precio de mercado.

Si aún tienes alguna pregunta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de poder aclararte cualquier cuestión.

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